Comment récupérer son logement loué pour le vendre ? Que dit la loi ?

Vendre un bien immobilier mis en location peut répondre à différentes raisons : investissement, changement de situation personnelle, ou simplement souhait de réaliser une plus-value. Cependant, les conditions de résiliation d’un bail sont strictes pour le propriétaire, beaucoup plus que pour le locataire. Se conformer à la loi est essentiel pour éviter un congé frauduleux, passible de sanctions lourdes.

Le cadre légal du congé pour vente

Lorsque le locataire occupe le logement à titre principal, la loi encadre précisément les modalités de reprise pour vente :

• Moment pour donner congé : uniquement à l’échéance du bail
• Délai de préavis : 6 mois pour un logement vide, 3 mois pour un logement meublé
• Motif du congé : limité à trois possibilités légales :
  1. Reprise pour habiter le logement par le propriétaire ou un proche
  2. Vente du logement
  3. Motif légitime et sérieux prévu par le Code civil ou la loi (ex. reconstruction)
• Forme du congé : lettre recommandée avec avis de réception, remise en main propre contre signature, ou par voie d’huissier

Important : le locataire dispose d’un droit de préemption. Le propriétaire doit joindre une notice précisant les modalités de la vente, afin de permettre au locataire de se porter acquéreur. Ce droit est toutefois subordonné aux priorités légales, notamment celles des parents du propriétaire ou des collectivités locales.

Les obligations du bailleur et les droits du locataire

Le bailleur doit respecter strictement le cadre légal :

• Fournir un préavis conforme et motivé
• Informer le locataire du droit de préemption
• Ne pas pratiquer de prix de vente abusif ou de relocation à un tarif supérieur immédiatement après le congé

Le locataire, quant à lui, peut :

• Refuser le congé si le motif invoqué n’est pas réel
• Se porter acquéreur en exerçant son droit de préemption
• Contester le congé devant le juge en cas de congé frauduleux

Trois scénarios de vente d’un logement loué

1. Vente libre (le logement est vide)

Le propriétaire peut donner congé pour vendre et le logement est vendu libre de tout occupant à l’échéance du bail. Le préavis doit respecter les délais légaux et le motif doit être réel.

2. Vente avec locataire (vente occupée)

Il est possible de vendre sans résilier le bail. Dans ce cas :

• Le bail se poursuit au nom de l’acheteur
• Le locataire continue d’occuper le bien jusqu’à la fin du bail
• Aucune formalité légale complexe n’est requise, une simple information suffit

3. Reprise pour soi ou un proche

Le propriétaire peut reprendre le logement pour lui-même, un membre de sa famille ou un proche :

• Doit respecter le préavis et la motivation du congé
• Le locataire peut exercer son droit de contestation si le motif est jugé frauduleux

Cas concrets et exemples

Exemple de lettre de préavis pour vente

Objet : Congé pour vente du logement

Madame, Monsieur,
Conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, nous vous notifions par la présente notre congé pour vendre le logement que vous occupez actuellement.
Le préavis de six mois prendra effet à compter de la réception de cette lettre.
Vous disposez d’un droit de préemption et pouvez obtenir toutes les informations nécessaires auprès de notre étude.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, nos salutations distinguées.

Exemple de vente occupée

• M. Dupont vend son appartement loué à Mme Martin.
• Le bail de Mme Martin continue jusqu’à son terme, avec toutes les clauses inchangées.
• Mme Martin est informée oralement de l’opération et continue à payer le loyer au nouveau propriétaire.

Attention au congé frauduleux

Si le congé est donné sans motif réel, il peut être considéré comme frauduleux. Les pratiques suivantes peuvent engager la responsabilité du propriétaire :

• Prix de vente exagéré
• Relocation immédiate à un loyer bien supérieur
• Congé donné pour un motif fictif

Sanctions :

• Jusqu’à 6 000 € d’amende pour un particulier, 30 000 € pour une société
• Dommages et intérêts pour préjudice matériel ou moral
• Réintégration du locataire dans le logement

FAQ : récupération et vente d’un logement loué

👉 Combien de préavis dois-je respecter pour donner congé pour vente ?

• 6 mois pour un logement vide
• 3 mois pour un logement meublé

👉 Le locataire peut-il refuser le congé ?
Oui, si le motif invoqué n’est pas réel ou si la procédure n’est pas respectée. Le juge peut annuler le congé.

👉 Puis-je vendre un logement occupé ?
Oui, c’est une vente occupée : le bail continue avec le nouvel acquéreur.

👉 Quelles informations dois-je transmettre au locataire ?

• Motif du congé
• Délai de préavis
• Modalités du droit de préemption

👉 Puis-je récupérer mon logement avant la fin du bail ?
En principe non, sauf si le contrat n’est pas pour la résidence principale, ou si la vente se fait occupée.

Récupérer un logement loué pour le vendre est possible dans le respect strict de la loi. Le propriétaire doit :

• Respecter les délais et le motif du congé
• Informer correctement le locataire
• Éviter toute manœuvre susceptible d’être considérée comme frauduleuse

Se faire accompagner par un notaire ou un professionnel de l’immobilier est fortement recommandé pour sécuriser la transaction et éviter des litiges coûteux.